摘要

在存量房买卖市场中，买方购买房屋需要缴纳契税，而卖方将购买不足2年的房屋对外销售的，需要缴纳增值税和个人所得税等税费。然而，买卖双方为达到逃避应缴税费的目的，常常采用虚假纳税申报，虚假的承诺等手段进行操作，导致国家在存量房买卖这方面应该足额入库的税款大幅度减少。本文具体分析各种逃税行为的表现和动因，对逃税定义、行为、手段等的全面分析，在如何更好规避存量房交易逃税问题层面提出若干对策和建议。

关键词:存量房交易，税收，逃税，征收管理

一、存量房交易常见的逃税手段

（一）签订“阴阳”两套合同

具体做法：这是一种俗称“黑白合同”的两份不一致内容协议，签订合同双方为了规避行政管理达成最大化利益，所以在交易存量房时，交易对象为同一所房屋，却签订不同合同，一份提供给税务部门查验并进行备案，另一份为当事人掌握。前一份合同不被实际履行，是阳合同；后一份合同才是实际履行合同，是阴合同。为了少交税，很多人在交易价格上下功夫，提交隐瞒真实成交价格的虚假买卖合同和相关的资料，从而进行虚假申报。“阳合同”就是一份虚报交易价格的合同，其中所报价格往往低出实际价格很多，所以这样逃避的税额往往比较大。

对于交易双方来说，其中存在的“阴阳合同”，这是一种虚假申报行为，是事实上的恶意逃税的动作，将会产生极大的法律风险。而如果情节严重则将触犯法律构成事实逃税罪，需要承担相应的刑事责任，这一后果十分严重。

（二）假赠予真买卖

首先需要说明的是存量房的赠予是需要缴纳个税的，但是有两种情况除外，即无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。上述关系人中，当交易双方达成一致买卖意向时，宣称把自己拥有产权的房产无条件赠予乙方。这样，就法律层面的手续情况来看，甲方无偿赠予乙方一套房屋，因此，甲乙双方是赠予关系而非买方关系，由此可以规避税率较高的房屋交易税。根据《合同法》法条第五十二条规定，这种情况是以赠与方式掩盖买卖行为，实质是逃税，所以串通在一起导致国家税收受损，如果得到相关证据证明，这种赠与合同就是无效合同，该合同将被撤销。而且，这种因为个人无偿赠与房产的行为就是全额征收契税，同时，受赠方无偿获取房屋。而如果再次进行转让，就要征收20%的个人所得税。

（三）伪造房屋产权证书

从2016年5月l日起，购买年限不足2年的住房，如果对外销售，征收全额增值税；2年以上（包括2年）对外出售则免增值税。”因为，购房时间直接关系着买卖双方交税情况，而购房时间的认定，是以房产证之上登记时间或者以上一次交易契税的“完税”时间为准（二者取最早时间）。交易当事人为逃避税费，经常采用伪造“假房产证”，上面对房屋产权相关的登记日进行改变。由此，在办理房产过户手续时，提供给税收机关假房产证，由此开展虚假减免申请达到逃税的目的。

（四）虚报家庭购买生活用房套数

目前，纳税人购买房屋套数实行承诺制，有两方面难以界定，一方面是拥有住房的真实情况。所谓家庭唯一住房，这指的是基于同一省（市、自治区）范围房产交易中的纳税人（如果结婚则为配偶双方）只有一套普通住房用于满足日常居住需要的。但是当前我国房产权属在开展登记当中还没有建立全国联网机制，所以，纳税人如果在很多地区投资房产，很难明确证明。另一方面是家庭成员的真实情况。由于缺乏高效统一的工作平台，税务部门无法掌握纳税人的真实家庭成员情况，比如结婚了但是未及时把户口簿合并在一起，从而出现夫妻双方购房却都可以享受家庭唯一住房优惠政策情况的出现。

二、逃税原因的分析

（一）利益驱动是根本原因

纳税人希望获取最大化利润，而通过逃税行为直接带来降低买卖成本，某些纳税人将追求经济利益最大化作为根本，必然滋生逃税的想法，进而就会采用一些违法方法逃避应当缴纳的税费，以牺牲国家的利益为成本来扩大自己的经济利益。逃税行为假如没有被发现，肯定收获很多。利益的驱使不惜使某些纳税义务人违法乱纪。

（二）房地产税制设计“重流转、轻保有”

我国房产交易流通环节税种较多，税负较重，在持有环节则没那么多，税负不是很重，这也是在存量房交易中逃税行为如此猖獗，甚至成为半公开的“手法”的重要原因。在经济欣欣向荣，房屋价格持续走高、长期处于高位的时候，国家为维护房地产市场交易秩序，打击市场中的投机取巧行为，出台各种税收方面的政策时，买卖所需申报的税款能够占到总房价的9%以上，可以说这是一笔比较大的支出，甚至可能决定到交易的成功与否。

（三）中介公司与买卖双方的诚信意识不足和法律意识淡薄

数量比较大的逃税现象的长期存在，很多时候与中介公司的有着直接的关系。中介也想能从中赚到丰厚佣金，因此，很多中介想方设法的进行“合法避税”，实现三方共赢的目的:交易当事人可以少交税，中介公司能够促成交易，赚足经济利益。有的交易当事人是因为缺乏诚信意识和法律意识，对税法的规定了解不够，对法律的认知很少，不了解这些操作的手段，其本质上很多是逃税违法行为，他们的行为一旦被揭发、并被判断为“逃税行为”，这就意味着需要负担起对应的行政责任，甚至是进一步的刑事责任。

三、应对存量房市场交易逃税问题的举措

（一）改革现行房产税制

当前我国因为持有环节税收较少，所以对于持有房地产者来说风险系数也小，由此也就使得大量投机者进入到房地产市场进行投资，影响房产的流通，资源的合理配置，对整个房地产业发展产生不利影响。

因此，基于改革房地产税制方面，需要把课税重心进行转移，提升持有房屋的保有成本从而引导人们对房产进行理性消费。而房地产税就是一种有效办法。改革原有的“重流转”和“轻保有”这一不利结构，对交易环节的税负进行降低，从而推动房地产市场活跃起来，杜绝当前各种逃税行为，降低税款流失。

（二）健全存量房交易的计税依据

按照《税收征收管理法》以及《契税法》当中的一些规定，如果在存量房买卖当中，纳税人在申报纳税时，其计税依据如十分明显过低而且没有正当原因，就根据市场价格开展计税核定，而核定计税价格的基础为各地方根据国家政策而制定的地方房屋区域指导价格。通过完善存量房买卖的计税依据，对目前市场上的交易当事人虚报存量房买卖价格偷税行为可以进行遏制，从而规范存量房买卖的正常价格体系。

（三）完善存量房交易稽查制度

存量房买卖往往是一次性买卖，所以，对于房屋交易双方，既是第一次申报，同时可能是最后一次申报。一旦过户已经办理，则存在事后不容易查找情况。所以，在这里需要强化税务稽查的重要职能性作用开展主动出击，联合相关部门强化跟踪检查纳税人，基于房屋已经办理过户之后，仍旧对其中可能存在的违法逃税行为、弄虚作假行为等开展严格查处从而达到规范税收征管作用。

（四）强化部门间的信息交流与配合，共同打击涉税违法犯罪行为

要加强存量房买卖的税收管理工作，税务部门要与房产交易部门、公安机关、公证和民政部门、银行等相关机构加强部门间的沟通交流，将相有关联系统进行联网，定期交换资料，以确保税务信息真实、准确、有效，加强各部门之间协作，建立信息共享的科学平台从而努力基于交易存量房过程当中做到共享税源信息达成有效控制税源目的，作为房地产权属登记部门，国土资源部门和房管机构各自建立一套详细的房权档案，包含房地产商新开发的房屋也包含历年的存量房产，其建造年份、坐落位置、房屋结构等基础信息都记载得非常准确，这些信息是税收征管的“根据地”，是强化征管的“前沿阵地”，税务机关要依托网络技术平台，共享国土、房管机构的产权登记资料，提高工作效能和征管的准确性。在税务机关执法过程中，要建立定期多方联动制度，发现问题随时相互通报、相互沟通，便于短时间内查处有关涉税犯罪案件，短时间内实现各机构之间的计算机联网，实现信息共享，调动各机构之间的互动积极性，切实做到加大执法力度，遏制逃税等各种行为使之不再发生。

作者简介：刘艳涛，男，1983年2月出生，黑龙江省方正县人，本科学历，法律硕士学位，2010年考入辽源市地税系统，现就任于辽源市税务局第二税务分局，从事增量房屋初次登记、存量房屋交易契税等相关税费征收管理工作。

曾获得的主要荣誉：2012年全省地税系统“双提高杯”（综合管理类）税收业务知识抽考竞赛一等奖；2012年辽源市地税系统业务学习先进个人；2012年辽源市地税系统按纲施训综合管理类“学习之星”；2015年市直机关“忠诚、责任、务实、清廉、奉献”主题征文活动二等奖；2015年市直机关“环保杯”公文写作与处理竞赛三等奖；2017年中国税官论税制改革征文三等奖；2019年度辽源市优秀税收科研成果三等奖；2020年度辽源市税务局青年干部“业务大学习、专项大比武”行政综合类第一名。